李仲桓的不動產筆記

於台中縣市合併後，原台中市、台中縣各鄉鎮也因應合併，升格為區， 所以舊台中縣都市計畫內的使用證明就到各區公所申請即可。 但若要查詢之土地坐落位於原台中市，包含中區、東西南北區、東南西北屯區， 都市計畫使用分區的申請，則歸台中市都市發展局執掌， 地址：台中市西區民權路99號 電話：04-2228-9111 可親送申請書，或用郵寄附回郵信封， 收件單位則署名：台中市都市發展局都計測量科 收 (使用分區) 都市發展局 (圖攝google/有錢曾)

農業用地如位屬臺灣省 都市計畫農業區土地 ，其申請興建農舍，應依 都市計畫法臺灣省施行細則 第29條規定辦理：農舍之高度不得超過四層或十四公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之十，建築總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺(660m ² ， 199.65坪 ) ，與都市計畫道路境界之距離，除合法農舍申請立體增建外，不得小於八公尺。 土地如位屬 非都市農牧用地 ，其申請興建農舍 ， 應依 實施區域計畫地區建築管理辦法 第5條規定辦理：於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺(495m ²， 149.73坪 ) ，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過一○。五公尺，但最大基層建築面積不得過三百三十平方公尺。

#1 標的物地址：台北市中正區北平西路，是中本大廈的兩房一廳一衛小辦公室。 而建物所處土地使用分區為商業區。 客人在下斡旋前提出了疑問： 因為將來要做為旅遊業辦公室，要先確定可做公司登記。 首先電詢了 台北市政府/商業處/商業登記 02-27208889 #6485 張小姐 回覆台北市在商業登記上，只針對建物合法使用即可， 也就是在 使用分區上無限制 ， 僅有八大行業會考慮到坐落的都市計畫使用分區。 但因為是要做旅遊業公司登記，所以額外受到觀光局規範。 接著電詢 觀光局旅行行業設立 02-23491500 #8256 莊先生 回覆要申請辦公室的住址，只要 其中沒有其他營利事業登記 即可 ， 在申請書上也必須檢附照片，提出申請後由觀光局進行抽查。 查詢公司登記/商業登記及營業登記，皆可在網路上進行查詢，分別為： 1. 經濟部 / 商業登記公視資料查詢 2. 國稅局 / 財務部稅務入口網 #2 標的物地址：南投縣草屯鎮新富一街 詢問工商登記司，只要合法建物， 無關土地坐落使用分區皆可做公司/商業登記， 僅尚須諮詢地方政府建物使用規範。 問了建管課的工商管理科、使用管理科、都市計畫管理科， 該業務由都計管理科管轄 049-2222724 草屯鎮承辦人員回答：草屯鎮無細部計畫規範， 所以只要依循 都市計畫法台灣省施行細則 ， 第15條 所規範， 大體即非八大行業或特殊工商業皆可使用。

最近一件房屋買賣，房子的庭院土地占地15坪，為屋主 向國有財產局承租的土地 ，圍牆也都以紅磚圍起來了。說起來建物坐落的土地根本未臨路 。 因此在房屋買賣的同時，勢必需將國有土地的承租權隨同移轉予新的買方。 先解釋整個土地承租、移轉邏輯：依照「 國有非公用不動產租賃管理辦法 」，因為某國有土地 比鄰 我們的不動產 ， 且做通行使用，因此我們有「併同使用」的權利，得以此向國有財產局〈或該土地管理單位〉承租該土地。但在此狀況下，當我們要 處分、買賣 不動產時，國有財產局就有優先購買權啦，能以相同的條件優先承購。所以在買賣合約簽定及 承租權移轉 前，必須先向國有財產局提出申請，讓國有財產局做承購評估。雖說如此，但是國有財產局的承辦人員打趣地說： 根本沒有編列這筆預算，所以只是必須跑的程序，不會真的買下來啦！ 以下是國有土地承租權移轉程序。 1. 填具「 徵詢租賃權轉讓申請書 」提交國有財產局，其中徵詢事項第一條就是說明：我們不動產要賣囉，要賣多少錢，國有財產局你要不要買呢？其中很重要的是，因為是提前徵詢出租機關，所以必須要在訂約轉讓前提出徵詢，否則就有2倍租金的違約金。舉例來說，如果2/14要做買賣簽約，則必須在2/13前送出徵詢申請書，否則如果租金是1萬/月，就要罰2萬做為違約金。 2. 出租機關約經1-2周後，就會發公文准許承租權轉讓，隨公文會附上「 所有權移轉契約書 」、「 國有非公用不動產過戶換約申請書 」空白表格，以及一些聲明受讓者非公務人員等等的聲明書，並備齊 原租約 、出讓受讓人的 身分證正反面影本 、 印鑑證明 〈當然所有文件的蓋章都必須使用印鑑章喔〉，全部資料完成後提交給出租機關，做 過戶換約申請 。 3. 等換約申請也核准之後，終於可以由新用戶重新向國有財產局提出「國有非公用不動產承租」啦。這邊一樣要注意的是，必須在換約申請核准後1個月內，完成承租手續，否則同樣有2倍租金的違約金。 再整理重述一次流程： 徵詢租賃轉讓→過戶換約申請→承租 ，三個步驟都完成就能收到新的租約啦！

南投縣草屯鎮有很多區域都涵蓋在活動斷層範圍內，包含宅內街（隘寮）、東山街、虎山路etc。該範圍內的土地經查詢後常常顯示是「活動斷層地質敏感區」，但是該類土地在開發上來說，其實應該更進一步的做細分： 1 . 因應921地震，而於民國89年公布的「實施區域計畫地區建築管理辦法」，明定 非都市計畫土地 ，若位於「 車籠埔斷層兩側各十五公尺範圍內 」，則受管制： a. 不得興建公有建築物。 b. 得興建建築物，高度不得超過二層樓，簷高不得超過七公尺，並限制自用農舍或自用住宅使用。 2 . 若位於「 車籠埔斷層兩側各十五公尺範圍內 」，但隸屬 都市計畫土地 ，則依照該都市計畫使用分區管制要點執行，例如隘寮段的住宅區〈特別管制區〉，同樣也是建築物高度不得超過二層樓，簷高不得超過七公尺。 以上1、 2 兩點皆屬縣政府建設處建築管理科〈049-2226724〉所管轄，至於是否在斷層左右15公尺範圍內，雖可以先簡易的在國土測繪圖資上「目測」 ， 但要有明確的證明還是送文到建管科做查詢，以回文公文為主。 至於在活動斷層15公尺範圍外，但又涵蓋在「 活動斷層地質敏感區 」，則屬於地質法所管轄了： 3 . 地質法將地質敏感的土地分成 a. 地質遺跡、b. 地下水補注、c. 活動斷層、d. 山崩與地滑等四類地質敏感區，每類土地有各自的開發限制，但其實沒有所謂的禁、限建，而是在土地開發前，必須進行基地地質調查及地質安全評估。常常聽到的鑽探，就是地質安全評估的其中一項目。每種地質敏感區的開發限制及安全評估項目可以在「地質調查所」網站〈https://www.moeacgs.gov.tw/main.jsp〉的地質法專區中查詢，也可以經由免付費諮詢電 話 〈0800-6 55566〉 做查詢。 建地的買賣最終的目的還是要做土地開發〈蓋房子〉，若能於買賣前先簡單釐清標的物土地，是屬於以上三種中的哪一種，以及其開發限制，就可以省去很多的風險及爭議。