[不動產] 國有土地承租權移轉

最近一件房屋買賣，房子的庭院土地占地15坪，為屋主向國有財產局承租的土地，圍牆也都以紅磚圍起來了。說起來建物坐落的土地根本未臨路。因此在房屋買賣的同時，勢必需將國有土地的承租權隨同移轉予新的買方。

先解釋整個土地承租、移轉邏輯：依照「國有非公用不動產租賃管理辦法」，因為某國有土地比鄰我們的不動產，且做通行使用，因此我們有「併同使用」的權利，得以此向國有財產局〈或該土地管理單位〉承租該土地。但在此狀況下，當我們要處分、買賣不動產時，國有財產局就有優先購買權啦，能以相同的條件優先承購。所以在買賣合約簽定及承租權移轉前，必須先向國有財產局提出申請，讓國有財產局做承購評估。雖說如此，但是國有財產局的承辦人員打趣地說：

根本沒有編列這筆預算，所以只是必須跑的程序，不會真的買下來啦！

以下是國有土地承租權移轉程序。

1. 填具「徵詢租賃權轉讓申請書」提交國有財產局，其中徵詢事項第一條就是說明：我們不動產要賣囉，要賣多少錢，國有財產局你要不要買呢？其中很重要的是，因為是提前徵詢出租機關，所以必須要在訂約轉讓前提出徵詢，否則就有2倍租金的違約金。舉例來說，如果2/14要做買賣簽約，則必須在2/13前送出徵詢申請書，否則如果租金是1萬/月，就要罰2萬做為違約金。

2. 出租機關約經1-2周後，就會發公文准許承租權轉讓，隨公文會附上「所有權移轉契約書」、「國有非公用不動產過戶換約申請書」空白表格，以及一些聲明受讓者非公務人員等等的聲明書，並備齊原租約、出讓受讓人的身分證正反面影本、印鑑證明〈當然所有文件的蓋章都必須使用印鑑章喔〉，全部資料完成後提交給出租機關，做過戶換約申請。

3. 等換約申請也核准之後，終於可以由新用戶重新向國有財產局提出「國有非公用不動產承租」啦。這邊一樣要注意的是，必須在換約申請核准後1個月內，完成承租手續，否則同樣有2倍租金的違約金。

再整理重述一次流程：徵詢租賃轉讓→過戶換約申請→承租，三個步驟都完成就能收到新的租約啦！